آیا شکایت از مستاجر بدون قرارداد در دادگاه پذیرفته می شود؟

روابط استیجاری چه تو بخش مسکونی و چه تجاری همیشه یکی از موضوعات پرمناقشه تو جامعه بوده. اجاره‌نامه‌های شفاهی یا بدون قرارداد کتبی به‌دلیل ابهام و مشکلات اثبات دعوا چالش‌های بیشتری دارن. سؤالم اینه که آیا می‌شه بدون قرارداد کتبی از مستأجر تو دادگاه‌های ایران شکایت کرد و حقوق قانونی رو گرفت؟ این مقاله این موضوع رو از منظر حقوقی بررسی می‌کنه و با استناد به قوانین پاسخ می‌ده.

تعریف عقد اجاره و جایگاهش تو حقوق ایران

عقد اجاره طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدیه که مستأجر در ازای مال‌الاجاره مالک منافع عین مستأجره می‌شه؛ یعنی منافع یه مال برای مدت معین و در ازای عوض مشخص منتقل می‌شه. قانون مدنی اجاره رو به‌عنوان یه عقد معین پذیرفته و احکامش رو مشخص کرده.
تو ایران اصل بر رضایی بودن عقوده یعنی برای بستن عقد اجاره تشریفات خاصی لازم نیست و توافق طرفین کافیه. ماده ۱۸۳ قانون مدنی عقد رو توافق یه یا چند نفر در مقابل دیگری تعریف می‌کنه و ماده ۱۹۰ شرایط صحت معامله رو اهلیت قصد و رضا معین بودن موضوع و مشروعیت جهت می‌دونه. پس قرارداد اجاره لزوماً نباید کتبی باشه تا معتبر بشه.

اعتبار قرارداد شفاهی اجاره تو دادگاه

هرچند قانون مدنی عقود رضایی رو می‌پذیره ولی تو عمل اثبات قرارداد شفاهی تو دادگاه سخت‌تر از کتبیه. تو قرارداد کتبی شرایط مکتوب و مستنده ولی تو شفاهی باید با ادله دیگه رابطه استیجاری رو اثبات کرد.
ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی می‌گه: «هر کس مدعی حقی باشه باید اثباتش کنه.» موجر برای اثبات باید ادله محکمه‌پسند بده مثل:

• شهادت شهود: کسایی که از قرارداد شفاهی خبر دارن می‌تونن شهادت بدن (ماده ۱۳۰۹).
• اقرار مستأجر: اگه مستأجر به رابطه استیجاری اقرار کنه علیه خودش قابل استناده (ماده ۱۲۷۵).
• رسید پرداخت اجاره: رسیدهای پرداخت نشون‌دهنده رابطه استیجاریه.
• سایر قرائن: مثل سکونت مستأجر قبوض به نامش پیام‌ها یا اظهارات همسایه‌ها.
  پس شکایت بدون قرارداد کتبی تو دادگاه پذیرفته می‌شه ولی موفقیتش به ارائه ادله کافی بستگی داره.

حقوق و تکالیف موجر و مستأجر تو قرارداد شفاهی

اگه رابطه شفاهی تو دادگاه اثبات بشه حقوق و تکالیف طرفین طبق قانون مدنی و عرف تعیین می‌شه. این حقوق و تکالیف مشابه قرارداد کتبیه ولی اثباتشون سخت‌تره.
حقوق موجر:

• دریافت اجاره‌بها تو موعد.
• تخلیه ملک بعد از اتمام مدت (اگه مدت معین باشه یا طبق عرف).
• مطالبه خسارت در صورت آسیب به ملک (ماده ۴۹۳).
  تکالیف موجر:
• تحویل ملک تو وضعیت مناسب.
• انجام تعمیرات اساسی (ماده ۴۸۶).
• عدم مزاحمت برای مستأجر.
  حقوق مستأجر:
• استفاده از ملک طبق توافق.
• مطالبه تعمیرات اساسی.
• تخلیه قبل از موعد تو شرایط خاص (مثل معیوب بودن ملک).
  تکالیف مستأجر:
• پرداخت اجاره‌بها تو موعد.
• استفاده متعارف از ملک و اجتناب از تعدی و تفریط.
• انجام تعمیرات جزئی (ماده ۴۸۷).
• تخلیه ملک بعد از اتمام مدت.

مستندات قانونی برای شکایت

مهم‌ترین منبع قانون مدنیه. مواد کلیدی شامل:

• ماده ۱۸۳: تعریف عقد و رضایی بودن.
• ماده ۱۹۰: شرایط صحت معامله.
• ماده ۲۱۹: لزوم اجرای قرارداد.
• ماده ۴۶۶: تعریف اجاره.
• ماده ۴۷۶: تکلیف موجر به تسلیم ملک.
• ماده ۴۹۰: تکلیف مستأجر به پرداخت اجاره.
• ماده ۱۲۵۷: لزوم اثبات ادعا.
  قانون آیین دادرسی مدنی هم نحوه طرح دعوا و ارائه ادله رو توضیح می‌ده.

مراحل قانونی شکایت از مستأجر بدون قرارداد

برای شکایت موجر باید این مراحل رو طی کنه:
۱. تنظیم دادخواست: دادخواست با مشخصات طرفین خواسته (مثل تخلیه یا مطالبه اجاره) دلایل و شرح موضوع نوشته بشه.
۲. تقدیم به دادگاه: دادخواست به دادگاه محل ملک (معمولاً از طریق سامانه ثنا) ارائه بشه.
۳. تعیین وقت و ابلاغ: دادگاه وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می‌کنه.
۴. جلسه رسیدگی: طرفین ادله و دفاعیاتشون رو ارائه می‌دن.
۵. صدور رأی: دادگاه با بررسی ادله رأی می‌ده.
۶. اجرا: اگه رأی به نفع موجر باشه با اجراییه اجرا می‌شه.
توضیحات: این فرآیند ممکنه زمان‌بر باشه و نیاز به ادله قوی داره. مشورت با وکیل می‌تونه کمک کنه.
جهت اطلاعات بیشتر روی لینک زیر کلیک کنید:
https://aparat-news.ir/%d9%85%d8%b1%d8%a7%d8%ad%d9%84-%d9%82%d8%a7%d9%86%d9%88%d9%86%db%8c-%d8%b4%da%a9%d8%a7%db%8c%d8%aa-%d8%a7%d8%b2-%d9%85%d8%b3%d8%aa%d8%a7%d8%ac%d8%b1-%d8%a8%d8%af%d9%88%d9%86-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1/

نقش شهادت شهود و ادله تو اثبات دعوا

شهادت شهود نقش مهمی تو اثبات قرارداد شفاهی داره. شهادت باید واضح و بدون ابهام باشه و شهود اطلاعات مستقیم داشته باشن. دادگاه به قرائن و سایر ادله هم توجه می‌کنه. رسید اجاره قبوض پیام‌ها و اظهارات همسایه‌ها هم می‌تونه مؤثر باشه. هرچه ادله قوی‌تر باشه شانس موفقیت بیشتره.

توصیه‌های حقوقی برای موجر و مستأجر

با توجه به مشکلات قرارداد شفاهی توصیه می‌شه:
برای موجر:

• قرارداد رو کتبی تنظیم کنین.
• مشخصات طرفین ملک مدت اجاره‌بها و شرایط رو دقیق بنویسین.
• قرارداد رو تو دو نسخه امضا و نگه دارین.
• اگه ممکنه تو دفاتر اسناد رسمی ثبتش کنین.
  برای مستأجر:
• از اجاره شفاهی پرهیز کنین و قرارداد کتبی بخواین.
• قرارداد رو دقیق بخونین و ابهامات رو برطرف کنین.
• رسید پرداخت اجاره رو نگه دارین.
• تو صورت اختلاف با وکیل مشورت کنین.

سؤالات متداول

• آیا می‌شه بدون قرارداد کتبی مستأجر رو تخلیه کرد؟
  بله اگه رابطه استیجاری اثبات بشه و مدت اجاره تموم شده باشه یا دلایل قانونی (مثل عدم پرداخت اجاره) وجود داشته باشه با طرح دعوا و ادله کافی ممکنه.
• میزان اجاره‌بها تو قرارداد شفاهی چطور تعیین می‌شه؟
  دادگاه با نظر کارشناس و عرف منطقه تعیینش می‌کنه.
• قرارداد شفاهی برای مدت طولانی معتبره؟
  بله ولی اثبات مدتش سخت‌تره و معمولاً طبق عرف تعیین می‌شه.